Immobilienurteile für Vermietung und Verkauf

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Mietrecht: Auch "schmuddeliger" Mieter darf nicht einfach vor die Tür gesetzt werden

Zwar kann ein "schmutziger" Mieter für den Vermieter und für die Nachbarn unangenehm sein. Das allein reicht aber nicht zwingend für eine Kündigung des Mietvertrages. Das Landgericht Berlin hat entschieden, dass eine Kündigung nur dann möglich sei, wenn es zu "Störung des Hausfriedens" komme. Im konkreten Fall ging es um einen "Schmuddelmieter", der die Wohnung erheblich verschmutzte - angeblich auch durch menschliche Exkremente und Kakerlaken. Unordnung und Schmutz reichen für eine Kündigung jedoch nicht aus. Die Gefahr des Kakerlakenbefalls besteht auch, wenn eine Wohnung regelmäßig gereinigt werde - insbesondere in Mehrfamilienhäusern. (LG Berlin, 65 S 148/15)

Mietminderung: 5 Prozent für Paletten im Eingang und Gewerbemüll neben den Tonnen

Das Amtsgericht Berlin-Wedding hat einem Mieter eine Mietminderung in Höhe von fünf Prozent zugesprochen, weil der Hauseingang ständig zugestellt und die so genannte Müllstandsfläche unsauber und häufig mit Gewerbemüll überfüllt sei. Darin sei ein "Mangel der Mietsache" zu sehen. (Hier war der Eingang ständig mit Paletten von Obst verstellt. Dadurch, dass der Eingang nur zu einem Viertel und mi Fahrrädern nur mit Mühe benutzt werden könne, sei eine "vertragsgemäße Nutzung" nur bedingt möglich. Gleiches gelte dafür, dass die Müllecke mit Säcken, Pappen und Dosen zugekleistert sei und es sich dabei um Gewerbemüll handele.) (AmG Berlin-Wedding, 21b C 229/09)

Mietrecht: Vermieter muss keinen "Kampfhund" in einer seiner Wohnungen dulden

Kommen Mieter der Aufforderung ihres Vermieters nicht nach, ihren Kampfhund abzugeben, andernfalls ihnen gekündigt werde, so haben sie damit das Recht verwirkt, weiter in dem Haus leben zu dürfen. Dies allerdings nur dann, wenn der Vermieter zuvor (wie hier geschehen) eine Abmahnung ausgesprochen hatte. (AmG Berlin-Spandau, 3b C 956/01)

BGH: WEG kann über Grundstückserwerb beschließen

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft darf ein Grundstück kaufen. Überstimmte Eigentümer müssen sich einem entsprechenden Mehrheitsbeschluss beugen, wenn es beispielsweise um notwendige Autostellplätze geht, wie der Bundesgerichtshof (BGH) am Freitag in Karlsruhe entschied (Az: V ZR 75/15). Die Wohnungseigentümer verfügen über die erforderliche Beschlusskompetenz. Sie können grundsätzlich den Erwerb eines Grundstückes durch die Wohnungseigentümergemeinschaft als (teils)rechtsfähigen Verband beschließen. Pressemitteilung des BGH zum Urteil vom 18. März 2016 - V ZR 75/15

BGH: Wie wird man werdender Eigentümer?

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einer aktuellen Entscheidung die Voraussetzungen für die werdende Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) weiter konkretisiert. Danach ist neben einem wirksamen Erwerbsvertrag, einer eingetragenen Auflassungsvormerkung auch der Besitzübergang erforderlich. Dabei muss der Erwerber den Besitz durch Übergabe vom Veräußerer erlangt haben. Die eigenmächtige Inbesitznahme genügt diesen Anforderungen nicht. Wenn diese Voraussetzungen vorliegen, haftet allein der Erwerber für die Hausgelder und hat alleiniges Stimm- und Anfechtungsrecht.

AG: Partylichter am Balkon erlaubt

Es ist inzwischen weit verbreitet, dass nicht nur zur Weihnachtszeit Fenster und Balkone mit Lichterketten geschmückt werden. Die Verwendung einer von einem Mieter auf dem Balkon angebrachten bunten Partylichterkette stellt einen vertragsgemäßen Gebrauch der Mietwohnung dar. Ein Vermieter kann die Entfernung nicht verlangen, sofern die Nutzung nicht störend ist. Das entschied das Amtsgericht (AG) Eschweiler in seinem Urteil vom 01. August 2014.

OLG: Beschränktes Einsichtrecht in fremde Grundbücher

Ein Wohnungseigentümer hat in der Regel keinen Anspruch, das Wohnungsgrundbuch eines anderen Eigentümers vollständig einzusehen. Bei Wohngeldrückständen steht dem Verwalter ein Recht auf Einsicht in das Grundbuch zu und kann den Eigentümern die für eine Beschlussfassung zur Anspruchsdurchsetzung benötigten Informationen weitergeben. Das entschied das Oberlandesgericht (OLG) Hamm in seinem Urteil vom 17. Juni 2015

Mietrecht: Wenn aus einem "Untermieter" ein "regulärer" Mieter geworden ist...

Hat ein Mieter von seinem Vermieter die Erlaubnis der Untervermietung seiner Wohnung an seine Nichte Erhalten und ist diese Zustimmung (wenn auch nicht datenmäßig vereinbart) für auf maximal ein Jahr als befristet anzusehen, so braucht der Vermieter einer weiteren Untervermietung nicht zuzustimmen. Nutzt der Mieter die Wohnung aber weiterhin nicht, sondern überlässt er sie nach wie vor seiner Nichte, so kann der Vermieter eine fristlose Kündigung aussprechen. (Hier stellte sich heraus, dass die Nichte in Berlin noch über 2 weitere Wohnungen verfügte.)(LG Berlin, 67 S 28/15)

Eigentumswohnung: Erst wenn "Klarheit" herrscht, darf der Verwalter bestellt werden

Der Verwalter einer Eigentumswohnanlage darf von der Eigentümerversammlung erst dann bestellt werden, wenn (in derselben Versammlung) "auch die Eckpunkte des abzuschließenden Verwaltervertrages" (die Laufzeit und die Vergütung "in wesentlichen Umrissen geregelt wurden." (BGH, V RZ 114/14)

Wohnungskündigung: Fehlen zwei Monatsmieten, reicht nicht die Nachzahlung einer....

Kündigt ein Vermieter einem Mieter die Wohnung auf, weil dieser mit zwei Monatsmieten im Rückstand ist, so reicht es für die Rücknahme nicht aus, dass der Mieter einen Tag nach Eingang des Kündigungsschreibens für einen Monat die Miete nachzahlt. Das heißt: Er kann dadurch nicht bewirken, nicht mehr mit "zwei Monatsmieten" im Rückstand zu sein. Nur eine vollständige Überweisung des Mietrückstandes hätte dazu geführt, dass der Vermieter seine Kündigung hätte zurücknehmen müssen. (LG Flensburg, 1 T 8/14)

Mietrecht: Generell darf der Vermieter Parabolantennen nicht verbieten

Auch wenn es im Mietvertrag steht und vom Mieter unterschrieben worden ist: Ein darin enthaltenes formularmäßiges ausnahmslose Untersagen von der Installierung von Parabolantennen ist unwirksam. Das Amtsgericht Hamburg: Mietparteien ausländischer Herkunft werden durch eine solche Ausschlussklausel unangemessen beeinträchtigt. (AmG Hamburg, 40a C76/13) 

Nachbarrecht/Naturschutzrecht: Wer einen Teich hat, ist "Schuld" am Quaken von Fröschen....

Verfügt ein Hauseigentümer über eine Teich, in dem sich Frösche ansiedeln, so kann er gegenüber einem Nachbarn schadensersatzpflichtig sein, der sich durch das - vor allem nächtliche - Gequake erheblich gestört fühlt (hier bestätigt durch Lärmmessungen von Sachverständigen, die etwa das 2 1/2fache an Überschreitung der zulässigen Grenzwerte feststellen: bis zu 54 db (A). Dass der Froschteichbesitzer "keine wirksamen Gegenmaßnahmen ergreifen" darf, weil das Naturschutzrecht ihn daran hindert, spielt keine Rolle. Er habe bisher keine erfolgversprechenden Maßnahme - hier gegenüber den Behörden - ergriffen, um gegebenenfalls eine Ausnahmegenehmigung zu erreichen. (Hier wurde allerdings die Klage auf ein Schmerzensgeld abgelehnt, weil die Behörde selbst noch nicht tätig geworden ist, um dem "Störer" eine Ausnahmegenehmigung zu erteilen. Der Froschteichbesitzer dürfe die geschützten Tiere nicht entfernen, verhalte sich also letztlich "korrekt".) (OLG Naumburg, 12 U 143/12)

Mietrecht: Frische Luft kann ein Segen für die Wohnung sein - aber auch ein Fluch

Lässt eine Mieterin, die für mehrere Monate im Herbst ins Ausland reist, die Fenster in der Küche und dem Bad geöffnet, um Schimmelbildung vorzubeugen, so kann sie sich gegen eine fristlose Kündigung ihres Mietverhältnisses nicht wehren, wenn während ihrer Abwesenheit Regen in die Räume eindringt und Schäden anrichtet. Das Landgericht Berlin: Dem Vermieter ist nicht zuzumuten, einer Mieterin weiterhin die Räume zu überlassen, die damit so leichtfertig umgeht, zumal sie nicht einmal "für alle Fälle" die Wohnungsschlüssel hinterlassen hatte. (LG Berlin, 65 S268/13)

Mietrecht: Separater Stellplatz - unterschiedliche Kündigungsfristen

Ein Mann hatte zunächst eine Wohnung und zwei Jahre später einen Stellplatz für sein Fahrzeug angemietet. Für den Wohnraummietvertrag galten die gesetzlichen Kündigungsfristen, für den Stellplatz wurde jedoch eine Kündigungsfrist von einem Monat vereinbart. Als der Vermieter den Vertrag nach nur einem Jahr kündigte, verlangte der Mieter die Übertragung der längeren Kündigungsfrist auf den Stellplatz, da dieser mit der Wohnung eine Einheit bilde. Der Bundesgerichtshof sah jedoch in den beiden Verträgen eine "rechtliche Selbstständigkeit". So hätte der Mieter den Nachweis erbringen müssen, dass beide Parteien die einzelnen Verträge als Einheit betrachten Der Vermieter müsse auch keinen Eigenbedarf nachweisen, da es sich nicht um Wohnraum sondern um einen separaten Mietvertrag handele. (BGH, VII ZR 422/12)

Nachbarrecht: Ohne "wesentliche" Beeinträchtigungen darf auf der Terrasse gepafft werden

Nachbarn eines rauchenden Ehepaares können nicht durchsetzen, dass die beiden das Rauchen auf der Terrasse einstellen oder eindämmen (sie rauchten nach ihren Angaben zusammen gerade mal 16 Zigaretten am Tag). Zwei Nachbarfamilien verlangten, dass nur zu bestimmten Zeiten der Glimmstängel angezündet werden dürfe, da der Qualm direkt in die Schlafzimmer ziehe. Das Amtsgericht Dortmund untersuchte vor Ort die Aussagen, dass die vom Qualm Belästigten "nachts die Fenster nicht mehr öffnen" könnten und es "erbärmlich stinke". Beim Ortstermin ergab sich, dass "wesentliche Beeinträchtigungen" nicht vorlagen. Das Gericht wies die Forderung nach "Rauchzeiten" ab. (AmG Dortmund, 410 C 4274/15) 

Eigentumswohnung: Nachträgliche Belastung nur mit Zustimmung der Betroffenen

Sieht die Teilungserklärung bzw. die Gemeinschaftsordnung in einer Wohnungseigentumsanlage nicht vor, dass bestimmte Arbeiten, die "zur Instandhaltung gemeinschaftlichen Eigentums" erforderlich sind, von bestimmten Eigentümern zu erledigen sind (etwa Rasenpflege hinter der Anlage), so kann dies nachträglich nicht mehr ohne Zustimmung der oder des betreffenden Eigentümer(s) festgelegt werden. (BGH, V ZR 315/13)

Abgenutzter Teppich muss vom Vermieter ersetzt werden - ohne "Beteiligung" des Mieters

Für den Austausch eines nach zwölf Jahren verschlissenen Teppichbodens ist der Vermieter zuständig. Er kann dafür  nicht den Mieter heranziehen, weil es sich um eine "Schönheitsreparatur" handele. Darüber hinaus ist der Vermieter sogar für das Aus- und wieder Einlagern der Möbel verantwortlich, die durch die Neuverlegung des Teppichbodens notwendig geworden waren. (AmG Erfurt, 2 C 1306/07)

Vermieter kann für Legionelleninfektion haftbar gemacht werden

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einem aktuellen Urteil klargestellt, dass der Vermieter für eine Legionelleninfektion eines Mieters haftbar gemacht werden kann.

Umlageschlüssel kann auch einseitig vom Vermieter bestimmt werden

Die alljährliche Betriebskostenabrechnung führt regelmäßig zu Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter. Habe Mieter und Vermieter nichts anderes vereinbart, sollen laut Gesetz die Betriebskosen nach Wohnfläche umgelegt werden. Die Parteien sind aber frei, abweichende Vereinbarungen zu treffen. Der BGH entschied in seinem Urteil vom 05. November 2014, das der Umlageschlüssel im Rahmen der ersten Abrechnung einseitig vom Vermieter bestimmt werden kann.

Nachbarrecht: Auch Bambusgras kann zur Hecke werden

Ein Fall zum baden-württembergischen Nachbarrechtsgesetz, Ärger unter Nachbarn wird ja länderspezifisch beurteilt: Vor dem Oberlandesgericht (OLG) Karlsruhe ging es darum, ob Bambus als Gras oder als Hecke einzusortieren ist. Das Gericht wertete es als Hecke - entgegen der Meinung der Botaniker. Es komme, so das OLG, " auf die Geschlossenheit der Anpflanzung an". Ein Grundstückseigentümer pflanzte einst vier Bündel Bambus nahe der Grundstücksgrenze. Mittlerweile misst der Bambus mehr als 1,80 Meter und ist auf einen Abstand von weniger als einen halben Meter von der Grenze entfernt. Der Nachbar verlangt Rückschnitt. Der Bambusbesitzer führte jedoch an, dass die Pflanze botanisch betrachtet zu den Gräsern zähle, weswegen die Regelung des Grenzabstandes für Hecken hier nicht zu Anwendung kommen könne. Das Gericht folgt der botanischen Argumentation nicht, sondern betrachtete die Dinge unter rechtlichen Gesichtspunkten.Danach komme es beim Begriff der Hecke insbesondere auf die Geschlossenheit der Anpflanzung an. Da Bambus gerne verholzt, ist diese Voraussetzung erfüllt. (OLG Karlsruhe, 12 U 162/13)

BFH Urteil vom 3. Juni 2014 · Az. II R 45/12

Stirbt der Ehegatte oder Lebenspartner und vererbt das Familienwohnheim an den Partner, ist das selbstgenutzte Eigentum von der Erbschaftsteuer sachlich befreit. Erhält der überlebende Ehegatte nur ein Wohnrecht, greift die Steuerbefreiung nicht. Das entschied der Bundesfinanzhof in seinem Urteil vom 3. Juni 2014 (Az. II R 45/12). Hier lesen Sie eine Kommentierung vom Leiter Abteilung Steuern im IVD, Hans Joachim Beck.

Nachbarrecht: Blendet die Photovoltaik vom Dach nebenan, muss nachgebessert/abgebaut werden

Blendet eine Photovoltaikanlage auf dem Dach eines Nachbargrundstücks seinen Grundstücksnachbarn unangemessen, so muss die Anlage nachgebessert oder abgebaut werden - unabhängig von den dadurch verursachten Kosten. Das Oberlandesgericht Karlsruhe: Es handelt sich dabei um "Beeinträchtigungen des Eigentums" des Nachbarn. Denn Lichtreflexe, die von Menschen in der Wohnung oder auf dem Balkon als erhebliche Blendung wahrgenommen werden, sind für die Bewohner unangenehm und beeinträchtigen die Nutzung des Eigentums. Es handelt sich auch nicht um „Natureinwirkungen“, die keine Haftung des "Störers" begründen können. Denn ursächlich für die Einwirkungen ist zwar auch das Sonnenlicht, aber nur im Zusammenhang mit den Reflexionswirkungen, die durch die Solaranlage auf dem Hausdach verursacht werden. Der benachteiligte Nachbar ist auch nicht verpflichtet, die Blendwirkungen zu dulden, da es sich nicht um „unwesentliche“ Beeinträchtigungen handelt. Schließlich: Auf die Frage, ob und inwieweit der Nachbar die Möglichkeit hätte, durch eigene Maßnahmen Blendungen auszuschließen, kommt es nicht an. In Betracht käme die Nutzung von Jalousien, Rollläden oder Markisen. Solche Maßnahmen würden den Ausblick aus der Wohnung, oder den freien Blick vom Balkon beeinträchtigen. (OLG Karlsruhe, 9 U 184/11)

Mietminderung: Kommt Estrich durchs Linoleum, darf gekürzt werden

Das Amtsgericht Berlin-Schöneberg hat entschieden, dass ein Mieter die Miete mindern könne, wenn im Laufe der Zeit auf dem Boden scharfe Bruchkanten, Unebenheiten sowie „Estrichlöcher“ entstanden sind, ein Teppichboden vorübergehend nicht verlegt werden kann und der Mieter sich bis zur Beseitigung des Mangels mit dem bloßen - mangelhaft verspachtelten - Fußboden zufrieden geben muss. Im konkreten Fall ging es um einen Linoleumfußboden, der brüchig geworden und mit einer schnell aushärtenden zähen Flüssigkeit ausgegossen und verspachtelt worden war. Diese Ausgleichsmasse wurde aber nicht gleichmäßig verteilt, und die Oberfläche wies an vielen Stellen Hohllagen und Risse auf, so dass auch ein Teppich nicht ausgelegt werden konnte. Das Gericht erkannte 15 Prozent als vorübergehende Mietminderung an. Es sei zu berücksichtigen, dass in der Wohnung nur zwei Zimmer einen mangelfreien Fußboden hatten. (Gerade in einem Wohnzimmer, das für gewöhnlich eine längere Verweildauer der Bewohner aufweise, bewirke der bloße Estrich eine Fußkälte und damit einhergehend ein unwohles Gefühl bei einem Aufenthalt.) (AmG Berlin-Schöneberg, 109 C 225/13)

 

Betriebskosten: Auch für zwei Gebäude darf eine Heizung abgerechnet werden

Ein Vermieter darf „nach billigem Ermessen“ mehrere Gebäude zu einer Abrechnungseinheit zusammenfassen, soweit der Mietvertrag nichts Gegenteiliges aussagt. Das gilt auch dann, wenn im Mietvertrag nur eines der Gebäude als Mietsache steht. Im konkreten Fall vor dem Bundesgerichtshof ging es darum, dass eine Heizung zwei Gebäude versorgte, die sich an einer Straße gegenüber standen. (Hier war es von Beginn des Mietverhältnisses an nicht möglich, eine allein auf ein konkretes Haus bezogene Abrechnung zu erstellen; also mehrere Häuser über eine gemeinsame Heizungsanlage verfügt haben.) (BGH, VIII ZR 290/09)

Eigentumswohnung: Wer gegen die Gemeinschaft streitet, darf dabei nicht mit abstimmen..

Streitet ein Wohnungseigentümer gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft um einen Betrag (hier in Höhe von 30.000 €), so kann er in der Versammlung der Eigentümer, in der über diesen Punkt debattiert und abgestimmt wird, durch Mehrheitsbeschluss von der Abstimmung ausgeschlossen werden - obwohl dies im Gesetz nicht ausdrücklich so vorgesehen ist. Der Bundesgerichtshof: Könnte der betreffende Eigentümer an der auf das Verfahren bezogenen Willensbildung der Gemeinschaft mitwirken, bestünde die Gefahr, dass sachgerechte, auf die Verteidigung gegen den geltend gemachten Anspruch bezogene Schritte unterbleiben und die Gemeinschaft hierdurch einen Schaden erleidet. (BGH, V ZR 85/13)

Verwaltungsrecht: Wenn Autolärm nur um 2 Dezibel reduziert würde, dürfen Lkws weiter dröhnen

Anwohner stark befahrener Straßen können kein Durchfahrverbot für Lastwagen durchsetzen, wenn dadurch lediglich eine Reduzierung des von den Lkws ausgehenden Lärms um 0,2 Dezibel erreicht werden könnte. Eine Herabsetzung der Geschwindigkeitsbegrenzung auf 30 km/h reiche aus - auch wenn die maßgebenden Lärmgrenzwerte gelegentlich "etwas überschritten" würden. Im Übrigen müssten Anwohner von "Kreisstraßen" - wie hier - einen solchen Verkehr hinnehmen. Müssten Lkws umgeleitet werden, könnte es in den davon betroffenen Straßen zu schwierigeren Situationen kommen, etwa in "schutzwürdigen innerstädtischen Wohngebieten" in denen sich ein Schulzentrum befinde. (VwG Düsseldorf, 6 K 2470/12)

Mietrecht: Auch ohne Grundbucheintrag darf Wohnungskäufer schon die Miete erhöhen

Wer eine Wohnung gekauft hat und wird er schon vor der Eintragung in das Grundbuch "ermächtigt", alle mietrechtlichen Dinge zu erledigen, so kann er den Mietern auch eine höhere Miete abverlangen. (Hier geschehen innerhalb von 4 Jahren mehrere Male.) Dies unabhängig davon, dass die Mieter von diesem Tatbestand erst spät erfahren. (BGH, VIII ZR 203/13)

Verwaltungsrecht: Nur "privilegierte Personen" mit Hauptwohnsitz sollen kostenlos parken können

Städten mit nur geringem Parkplatzangebot in den Wohngebieten dürfen die Benutzung dadurch regeln, dass sie nur den Anwohnern mit Hauptwohnsitz am Ort das Parken kostenfrei ermöglicht - Personen mit Nebenwohnsitz und Besuchern hingegen nur gegen Bezahlung. Hier wollte eine Studentin ebenfalls einen Bewohnerparkausweis für kostenloses Parken erhalten, obwohl sie dort nur mit  Nebenwohnsitz gemeldet war. An sich handele es sich aber um ihren Hauptwohnsitz - zumindest während der Semester. Vor Gericht kam sie damit aber nicht durch. (VwG Aachen, 2 K 1310(12)

Grunderwerbsteuer: Wohnrecht kann die Abgabe senken

Wer einem anderen ein Grundstück schenkt, der lässt sich dabei oft "Wohnrecht auf Lebenszeit" eintragen. Dieses senkt den Grundstückswert - und damit die Schenkungsteuer. Der Wert des Wohnrechts, der unter bestimmten Voraussetzungen der Grunderwerbsteuer unterliegt, könne dann höher sein als der Wert des Wohnrechts, der bei der Berechnung der Schenkungsteuer abgezogen wurde. Der Wert des Wohnrechts hängt dabei vom Jahreswert des Wohnrechts und der statistischen Lebenserwartung des Schenkers ab. Der Jahreswert des Wohnrechts wiederum wird gesetzlich begrenzt auf höchstens den Betrag, der sich ergibt, wenn man den Grundstückswert durch 18,6 teilt. Diese gesetzliche Begrenzung auf einen Höchstbetrag gilt laut BFH aber nicht bei der Berechnung des Werts des Wohnrechts für Zwecke der Grunderwerbsteuer. Ob der Wert des Wohnrechts überhaupt der Grunderwerbsteuer unterliegt, hängt davon ab, in welchem rechtlichen Verhältnis Schenker und Beschenkter zueinander stehen. (Konkret von der Entscheidung des BFH betroffen sind Schenkungen an Geschwister, Nichten oder Neffen. Nicht betroffen sind dagegen Schenkungen zwischen Ehegatten, eingetragenen Lebenspartnern oder Verwandten in gerader Linie.) (BFH, II R 38/12)

Verwaltungsrecht/Nachbarrecht: LED-Leuchtreklame am Wohnhaus "verunstaltet"

Das Verwaltungsgericht Stuttgart hat die Klage einer Plakat-Werbefirma abgewiesen, die in Stuttgart eine bereits vorhandene beleuchtete Werbetafel an einem Wohnhaus auf eine Werbeanlage mit einer LED-Schriftleiste umrüsten wollte. Das Gericht hielt das Bauvorhaben für "nicht genehmigungsfähig", weil eine solche bewegliche und ständig wechselnde Leuchtreklame in Bereichen reiner oder überwiegender Wohnnutzung völlig untypisch - und deshalb für die Bewohner des Nachbargebäudes regelmäßig nicht zumutbar sei; damit werde eindeutig gegen das "Gebot der Rücksichtnahme" verstoßen. Das bewegte Licht erzeuge eine ständige visuelle Unruhe am Gebäude, deren Wirkung sich die Anwohner nicht entziehen könnten. Die Beeinträchtigung wiege umso schwerer, als die Leuchtwerbung nicht auf bestimmte Tageszeiten be-schränkt und auch an Sonn- und Feiertagen präsent sein sollte. Die Werbetafel würde außerdem "verunstaltend" wirken. (VwG Stuttgart, 13 K 308/14)

Mieterhöhung: Aus einem Altbau kann kein Neubau werden

Ein Altbau kann auch dann nicht zum Neubau werden, wenn der Eigentümer eine umfangreiche Sanierung vornimmt und danach die Miete an das Neubauniveau anpassen will. Im konkreten Fall hatte ein Vermieter einen Plattenbau aus dem Jahr 1985 im Jahr 1999 umfassend saniert, entkernt und zum Teil auf bis zu drei  Geschosse zurückgebaut. Daher stufte er das Haus nun-mehr als Neubau ein, was die Mieter zu Recht nicht akzeptierten. Für die Einordnung eines Gebäudes in einen Mietspiegel sei das Baujahr beziehungsweise die Bezugsfertigkeit der Wohnung ausschlaggebend. Eine Sanierung und Modernisierung sei kein vollständiger Neubau, auch wenn die Arbeiten äußerst umfangreich gewesen waren. (AmG Berlin-Lichtenberg, 6 C 425/13)

Mietrecht: Wenn Nachbars Katze allzu häufig "nach unten" geht, geht's mit der Miete bergab

"Besucht" die Katze einer Wohnungsmieterin in der ersten Etage eine andere Wohnung im Haus im Parterre regelmäßig, "bis sie vertrieben wird", so hat der Vermieter sich darum zu kümmern, dass dies unterbleibt, andernfalls die Parterrebewohner die Miete (hier um 10 %) kürzen dürfen. Dies insbesondere dann, wenn eine Mitbewohnerin im Parterre - da schwer gehbehindert - alleine nicht in der Lage ist, die Katze, die fast täglich den Weg "nach unten" nimmt, aus der Wohnung zu vertreiben. Die Katzeneigentümerin muss sich darum bemühen, dass die "Besuche" eingestellt werden - das Tier zu halten, darf ihr allerdings nicht verboten werden. (AmG Potsdam, 26 C 492/13)

Eigentumswohnung: Die Erbin eines Verwalters muss nicht für "Ersatz" sorgen

Ist der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage gestorben und stellt sich heraus, dass mehrere Dokumente in seinem Nachlass nicht aufzufinden sind, so braucht die Erbin (die hier angab, schon "alles zur Verfügung gestellt" zu haben) keine weiteren Nachforschungen hinsichtlich der von der Gemeinschaft vermissten Unterlagen anzustellen. Das Landgericht Düsseldorf stellte fest: Der Vertrag der Wohnungseigentümer habe mit dem Verwalter, nicht mit seiner Erbin bestanden. Gebe sie an, alles herausgegeben zu haben, was sich im Nachlass befunden habe, so sei ihre Mitwirkung damit beendet. (LG Düsseldorf, 19 S 37/12)

Mietrecht: Auch eine Strafanzeige führt nicht zwingend zur Kündigung

Auch wenn ein Mieter gegenüber seinem Vermieter eine Strafanzeige stellt, so darf das nicht zwangsläufig zur Kündigung des Mietvertrages führen. Grundsätzlich sei darin keine „mietvertragliche Treuepflichtverletzung“ zu sehen. Im konkreten Fall vor dem Landgericht Frankfurt (Oder) hatte eine Frau Feuchtigkeit in ihrer Wohnung festgestellt und dem Eigentümer das Problem mitgeteilt. Der öffnete kurz danach ohne das Wissen der Mieterin gemeinsam  mit einem Handwerker die Wohnungstür, wo er auf die Mieterin stieß. Nach einem Wortgefecht rief diese die Polizei und stellte Strafanzeige wegen Hausfriedensbruchs und wegen übler Nachrede. (Der  Vermieter soll die Frau als Betrügerin bezeichnet haben.) Das bestritt er, kündigte das Mietver-hältnis und klagte auf Räumung und Herausgabe der Wohnung. Vor dem Landgericht Frankfurt /Oder vergeblich. Der Vermieter habe das Mietverhältnis weder fristlos noch ordentlich kündigen dürfen. Die Strafanzeige sei kein wichtiger Kündigungsgrund. Auch habe keine schuldhafte und erhebliche Verletzung vertraglicher Pflichten vorgelegen. Nur vorsätzlich falsche oder leichtfertig erhobene Strafanzeigen könnten zur Kündigung berechtigen. (LG Frankfurt/Oder,  16 S 230/12)

Betriebskosten: 273 Kubikmeter Wasser können auch von zwei Personen "verbraucht" worden sein

Ein gemessener Wasserverbrauch von 273 Kubikmetern innerhalb von 14 Tagen muss auch von einem Zweipersonenhaushalt als "fehlerfrei" hingenommen werden, wenn die Wasseruhr nicht defekt ist, also das "hinter dem Zähler ausgetretene Wasser korrekt angezeigt hat. Vor Gericht wurde dem staunenden Hauseigentümer vorgerechnet, dass der ungewöhnlich hohe Verbrauch seiner (inzwischen ausgezogenen) Mieter nicht nur durch die übliche Benutzung im Haushalt zustande gekommen sein muss. Der Grund dafür könnten ungewollt offen gelassener Wasserhähne oder ein unbemerkter Rohrbruch nach dem Auszug der Mieter gewesen sein. Diesen Grund herauszufinden, sei Aufgabe derer, die sich den (zu bezahlenden) hohen Wasserverbrauch an sich nicht erklären könnten. Er wisse "am ehesten oder könne am ehesten wissen, was auf seinem Grundstück vorgegangen" sei. (OVG Berlin-Brandenburg, 9 N 188/12)

Mietrecht: Allein die Möglichkeit, Geschirrspül-Anschluss installieren zu lassen, reicht nicht

Kann in der Küche einer Mietwohnung ein Geschirrspüler nicht "gestellt oder angeschlossen" werden, so ergibt dies einen Minuspunkt bei der Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Das Argument des Vermieters, der Mieter könne ja einen "einen Anschluss legen lassen", wurde vom Gericht abgewiesen. (AmG Berlin-Charlottenburg, 239 C 251/13)

Mietrecht: Wer von der Wärmedämmung nicht profitiert, braucht sich nicht zu beteiligen

Lässt ein Vermieter an der Fassade seines Gebäudes eine Wärmedämmung anbringen, so darf er mit den Kosten nur diejenigen Mieter belegen, die davon auch profitieren. Verfügt einer der Mieter über eine Gasetagenheizung und hat seine Wohnung "keine räumliche Berührung mit den gedämmten Fassadenteilen", so dass er auf diese Weise auch nicht mit Wärme versorgt werden kann, so braucht er eine Mieterhöhung (hier gefordert: 46 €) nicht hinzunehmen. Denn der Mieter hat durch die Maßnahme des Vermieters weder eine Komforterhöhung noch eine Energieeinsparung erzielt. (LG Berlin, 65 S 56/12)

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